Exemple: Prenons une maison valorisée 500 000€ (valeur vénale). Une évaluation de DUH par méthode économique nous donne un DUH de 200 000€. La nue-propriété est donc de 500 000 – 200 000 = 300 000€ et sera payée avec un bouquet de 120 000€. Le capital constitutif des rentes viagères est donc de 180 000€. Le barème viager nous donne un coefficient de capitalisation de 15. La rente annuelle est donc de 180 000€ / 15 = 12 000€, soit une rente viagère mensuelle de 1 000€. Le calcul à la revente
Après plusieurs années, cet équilibre entre la valeur vénale, le DUH et la nue-propriété est modifié. D'une part, il faut réévaluer la valeur vénale et le DUH (à la hausse ou à la baisse en fonction du marché de l'immobilier). Revendre un viager en cours gratuit. On en déduit ainsi la nue-propriété:
Nue-propriété = Valeur Vénale – DUH
D'autre part, la nue-propriété se compose toujours du capital constitutif des rentes et d'un bouquet. Ici, le calcul se fait à l'envers puisque l'on connait déjà les rentes viagères, identiques au rentes servies actuellement.
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Le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années. Il décide de mettre en vente son bien immobilier afin de financer sa résidence principale. Dans ce cas, le montant utilisé dans la nouvelle acquisition sera exonérée d'impôt sur le revenu. Peut-on revendre un bien acheté en viager avant le décès du crédirentier ? | L'immobilier par SeLoger. Exemple: Le vendeur souhaite acquérir une maison au prix de 300 000€ pour en faire sa résidence principale. Il sera totalement exonéré d'imposition sur la vente de son appartement à 250 000€. En revanche, s'il achète une maison moins chère, à 150 000€, il sera exonéré à hauteur de 150 000€ et fiscalisé sur 100 000€ (= 250 000€ – 150 000€). Le calcul de la plus-value
Si la vente est imposable, La plus-value correspond à la différence du prix de cession et d'acquisition:
Plus-value = Prix de cession – Prix d'acquisition
Le prix de cession
Le prix de cession est le prix de vente. Il s'agit du capital représentatif des rentes augmenté du bouquet le cas échéant. En d'autres termes et à la fin du viager, le prix de cession est la valeur vénale du viager (le prix de vente mentionné dans l'acte de vente).
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En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif. En cas de revente d'un bien acquis en viager, le prix de cession comprend le montant des rentes à courir si le crédirentier n'est pas décédé. Pour le
calcul de la plus-value, le prix d'acquisition retenu est en principe la valeur en capital de la rente majorée de l'éventuel bouquet. Revendre un viager en cours de la. Toutefois, si la revente a lieu avant le décès du crédirentier, le prix d'acquisition retenu est constitué des versements déjà opérés au profit du crédirentier, de la valeur en capital de la rente à la date de la revente et du bouquet. En cas de revente après le décès du crédirentier, on retient les versements opérés au profit du crédirentier, majorés du bouquet. La plus-value est taxée l'année de la cession dans les conditions classiques (19% d'impôt et 17, 2% de prélèvements sociaux). La plus-value imposable bénéficie d'un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, qui aboutit à une exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Sinon…tout s'arrête! Le vendeur crédirentier sera alors en droit de faire prononcer la clause résolutoire prévue à l'acte de vente. Un crédirentier peut-il louer son bien à un tiers? Dans le cadre d'un viager, il n'est pas d'usage qu'un crédirentier puisse louer son bien à un tiers car son droit d'usage et d'habitation (le DUH) est un droit personnel et incessible. Le DUH ne doit pas être confondu avec un usufruit. Vente en viager : Tout savoir de la Fiscalité. A qui incombe la taxe foncière en cas de viager occupé? En droit français, la taxe foncière incombe au propriétaire du bien. Dans le cadre d'un achat en viager il est d'usage que le débirentier acquéreur règle cette taxe. Ceci vaut en viager occupé comme en viager libre. Que devient le locataire d'un bien vendu en viager au décès du crédirentier? Dans le cadre d'un viager libre, si l'acquéreur a acheté le bien avec un locataire en place rien ne changera quant aux droits et obligations de ce locataire lors du décès du crédirentier vendeur. Le locataire est tiers au contrat en viager.