Cette question est au centre de notre recherche dans le souci
de savoir qui peut bénéficier du droit au renouvellement du bail
commercial et qu'en est-il des réalités sur le terrain. Certainement, il y a des manquements qui peuvent être les causes de refus
au renouvellement du bail sans avoir à régler une
indemnité d'éviction. Le bailleur peut aussi s'opposer au
renouvellement s'il estime que le locataire ne retient pas à la source
l'impôt sur le revenu locatif, vu que la loi fiscale congolaise a un
caractère impératif et fait du locataire un redevable
légale auprès du fisc. Et occuper seul le local ou au profit de
ses descendants mais dans ces dernier cas, il est obligé de
régler une indemnité d'éviction au preneur sortant pour
avoir évincé son droit au renouvellement de bail à usage
professionnel.
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Dans le cas que nous avons eu à traiter, le locataire dont la qualité de commerçant ne souffre d'aucune contestation est fondé à solliciter du bailleur le versement d'une indemnité d'éviction sur le fondement de l'article 126 de l'Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial général qui énonce que le bailleur qui s'oppose au renouvellement du bail règle « au locataire une indemnité d'éviction ». Sur dommages intérêts. Sur la combinaison des articles 1134 et 1147 du code civil gabonais ancien, la partie victime de la résiliation abusive d'un contrat est fondée à réclamer le paiement des dommages et intérêts dont le montant est souverainement apprécié par le juge compétent par rapport à la demande de la victime. Sur la nullité d'un jugement prononcé contre le preneur en l'absence d'une mise en demeure. L a Cour Commune de Justice et d'Arbitrage d'Abidjan (CCJA) dans sa décision n°006 du 24 avril 2003 affirme que « la signification d'une décision d'expulsion est régulière lorsqu'elle respecte les règles de procédure civile du droit national ».
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Quant au bailleur, la forme authentique du bail lui permet d'avoir un acte ayant une date certaine et ayant une force exécutoire en cas de litige. Si l'article 64 du Décret n° 630/PR/MJ/96 du 22 novembre 1996 portant Statut des Notaires en République du Tchad précise que les baux à usage commercial, industriel et artisanal sont obligatoirement notariés, dans le droit OHADA la conclusion du contrat de bail n'est soumise à aucune forme. Selon l'article 104 de l'Acte Uniforme révisé portant Droit Commercial Général le bail à usage professionnel peut être verbal ou écrit. Ainsi, l'écrit n'est pas exigé par l'OHADA et les parties peuvent, en outre, choisir entre un bail sous seing privé et un bail notarié. Le bail sous seing privé peut être rédigé par les parties au contrat, par un juriste, ou encore un autre professionnel de droit. Les parties au contrat peuvent recourir à un notaire pour rédiger leur contrat de location. Il s'agit du bail authentique ou notarié. Un tel bail a l'avantage de conférer à son bénéficiaire la force probante et la force exécutoire.
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1 Art. 8 CCCL III. 2 Toussaint KWAMBAMBA B., cours de droit des
affaires, Deuxième licence, filière de droit,
Université Panafricaine du Congo() 2013-2014. 3 Décret n°53960 du 30 septembre 1953,
réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le
renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage
commercial, industriel ou artisanal. 6
Il est important d'expliciter que l'Acte Uniforme du 17
Octobre 1997 relatif au droit commercial général ne
prévoyait que le bail commercial 4, donc certains acteurs
économiques oeuvraient dans l'informel. Avec les soucis
d'améliorer le droit des affaires, le législateur OHADA a
opté pour la révision de l'Acte Uniforme relatif au droit
commercial Général, en apportant quelques amendements et
innovations très importante. Depuis l'année 2010, le nouvel Acte Uniforme
adopté à Lomé à la date du 15 décembre 2010
dans son Livre VI et Titre I dispose sur le bail à usage professionnel. En analysant l'article 103 qui définit le bail à usage
professionnel, vous trouverez que la suppression du bail commercial que
remplace le bail à usage professionnel 5 a pour
conséquence l'élargissement du régime de protection des
beaux commerciaux aux professionnels non commerçant notamment les
artisans, les industriels et autre activité professionnelle.
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À défaut d'un accord, la partie la plus diligente saisira la juridiction compétente qui devra statuer à bref délai. Quand bien même cela n'est pas dit expressément, on peut supposer qu'une prescription biennale s'imposera aux parties. On soulignera avec force que l'entreprenant n'a pas droit automatiquement à la fixation judiciaire du loyer en cas de renouvellement. (*) Extrait avec l'aimable autorisation de la direction du « Courrier économique de la Chambre de commerce, d'industrie, d'agriculture et des métiers », de Pointe Noire, République du Congo n° 4, avril-mai-juin 2015. Le Courrier Économique (Pointe-noire).
En effet, sans ce droit, le fonds de commerce ne peut avoir une assise stable capable de fixer une clientèle, or la clientèle est un élément fondamental du fonds de commerce. Cependant, le droit au renouvellement du bail a une limite enfermée dans le temps, s'agissant du bail à durée déterminée. Le preneur qui a droit au renouvellement de son bail peut demander le renouvellement de celui-ci par acte extrajudiciaire au plus tard trois (03) mois avant la date d'expiration du bail. Passé ce délai, le locataire est déchu de son droit au renouvellement du bail. Dans le cadre d'un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé par acte extrajudiciaire au moins six (06) mois à l'avance, le locataire bénéficiaire du droit au renouvellement peut alors s'opposer à ce congé au plus tard à la date de prise d'effet du congé, en lui notifiant une contestation de congé par exploit d'huissier. -- Les droits du propriétaire:
Les droits du propriétaire du local commercial loué se trouvent dans les obligations du locataire.