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Il faut se poser la question sur le type de mandat engagé. En cas d'un mandat de représentation, l'intermédiaire est responsable du bien et peut donc engager le vendeur sur une vente. Les conditions juridiques sont donc les mêmes que lors d'une vente entre particuliers. Si c'est un mandat d'entremise qui est engagé, l'intermédiaire cherche seulement des potentiels acheteurs et ne peut parler au nom du vendeur. Le propriétaire a donc le pouvoir de décider avec qui il souhaite conclure la vente. Dans cette situation, l'offre d'achat au prix n'est plus synonyme de contrat de vente. Le vendeur n'est pas obligé d'accepter la première offre d'achat et peut donc choisir librement la personne à qui il souhaite céder son bien. Soyez bien au fait des parties présentes lors de l'achat d'un bien immobilier afin de mettre toutes les chances de votre côté! L'agent immobilier a l'obligation de transmettre toutes les offres d'achat qui lui sont transmises. Selon l'article 1993 du Code Civil et le code de déontologie des professions immobilières, ce n'est pas à lui de décider si une offre d'achat au prix est présentable ou pas, à moins que le vendeur ait expressément stipulé un montant en-dessous duquel il ne souhaite pas recevoir d'offre.
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Ce dernier avait trouvé un acheteur qui avait formulé une offre au prix fixé dans le mandat. Mais le vendeur a refusé de signer. L'agent immobilier l'a attaqué en justice pour lui forcer la main mais la Cour de cassation lui a donné tort. Les juges mettent notamment en avant que le mandat signé ne permettait "pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément". Dans ce cas de figure donc, le vendeur a alors tout à fait le droit de choisir l'offre au prix qui lui convient. Ou de toutes les refuser. Ou de prendre une offre supérieure. En revanche, dans les autres cas, le vendeur ne peut théoriquement pas refuser une offre au prix: Lorsqu'il passe de particulier à particulier sans intermédiaire: l'annonce qu'il publie est considérée comme une offre ferme de vente. Lorsqu'il passe par un intermédiaire auquel il confie un "mandat de représentation". Mais il faut qu'une clause du contrat précise bien que cet intermédiaire agit en lieu et place du vendeur.
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Ce n'est qu'après avoir accepté l'offre qu'il sera définitivement engagé envers l'acquéreur. Obligation légale de transmettre les offres d'achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié; » (article 8, défense des intérêts en présence). Il n'y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d'achat sans délai à son mandant. Il n'appartient pas à l'agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution »: art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l'agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice. L'acquéreur évincé pourrait également reprocher à l'agence de lui avoir fait perdre une chance d'acheter, même si son offre d'achat était à un prix inférieur à la première.
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Je vous invite également à lire l'excellent article trouvé sur le site Legalplace ici qui détaille tous les cas où une offre d'achat peut être refusée par le vendeur. Alex, passionné par l'immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d'achat immobilier auprès du plus grand nombre. Me contacter Aidez moi à faire connaître ce blog!
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Si le vendeur accepte une offre, il est tenu par celle-ci! Refus d'une offre d'achat sur un bien immobilier mis en vente par l'intermédiaire d'une agence immobilière ou d'un mandataire Il faut distinguer 2 situations en fonction de la typologie du mandat de vente utilisé par l'agence immobilière. Avec un mandat de représentation (le plus rare) l'agent immobilier ou tout autre intermédiaire représente totalement le vendeur et peut donc l'engager sur un accord. C'est donc comme si vous traitiez directement avec le propriétaire et cela s'assimile à une vente entre particuliers dont les conditions ont été énumérés ci-dessus. Avec le mandat d'entremise (le plus courant), l'agent immobilier ou le mandataire a pour mission de trouver un acquéreur et non d'engager le vendeur sur une quelconque décision. L'offre d'achat au prix n'est donc absolument pas assimilable à la formation du consentement nécessaire pour former un contrat de vente. Le vendeur aura la possibilité d'accepter une autre offre au prix qu'il juge meilleure.
Dans une seconde hypothèse, et plus généralement dans la pratique de la vente immobilière, le vendeur désireux de mettre son bien immobilier en vente, va s'adresser à un agent immobilier. Il lui confiera le mandat de trouver un acquéreur au prix, charges et conditions convenus. Une clause pénale est très souvent insérée dans les mandats immobiliers afin d'indemniser le professionnel dans le cas où le mandant et/ou vendeur changerait d'avis en ne souhaitant plus vendre. Alors l'agent immobilier, titulaire du mandat, va prendre l'initiative de faire publier une ou des annonces notamment en ligne sur internet. Si l'acquéreur se manifeste et accepte d'acquérir le bien qu'il lui fait visiter aux prix et charges convenus dans le mandat, exprimant sa volonté par écrit d'acquérir ledit bien au prix annoncé dans la parution, la jurisprudence considère en revanche que l'annonce parue en ligne et le mandat signé (ici, qu'il soit simple ou exclusif) font de cette proposition une véritable « offre » de sorte que si elle rencontre une acceptation par l'acquéreur, la vente est parfaite.